Guías honestas para comprar tu primer piso de alquiler en España sin equivocarte. Números reales, sin humo de gurú.
El payback de la reforma: coste ÷ subida anual de renta. Cuándo compensa reformar tú y cuándo comprar ya reformado, con mi caso real (9.000 € presupuestados, 14.000 € reales).
AnálisisNo hay una ciudad ganadora fija: demanda, liquidez y perfil de inquilino. Con el caso real de Zaragoza — lo que analicé bien y lo que me costó 5.000 €.
Gastos de compraDesde 2022 el ITP se paga sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro. Compras por 80.000 € y Catastro dice 92.000 €: 960 € de más si no lo miras antes.
PlanificaciónUn piso pagado deja 390 € limpios al mes, no 600. Para cubrir el gasto medio de un hogar (35.101 €/año, INE) hacen falta 7 u 8 pisos sin hipoteca.
EstrategiaEl mismo piso: 7 % bruto por tradicional, 10,5 % por habitaciones. Pero en neto la diferencia son 600 € al año y unas 40 horas de tu tiempo.
Riesgos18.317 desahucios por impago en 2025 (CGPJ) sobre 3,2 millones de alquileres. Cuánto cuesta cubrirlo, qué cubre y qué le hace de verdad a tu rentabilidad.
MercadoLos precios suben un 12,9 % interanual (INE) y nadie sabe cuándo bajarán. Los tres escenarios con números y los cinco motivos legítimos para esperar.
ErroresLos fallos más caros del primer piso, cada uno con su cifra en euros: el ITP, la nota simple, el "para entrar a vivir" y los 5.000 € que a mí me costó no supervisar.
RentabilidadLa fórmula honesta sobre la inversión total y el caso real: el mismo piso pasa de un 9 % "de anuncio" a un 6,8 % de verdad.
FinanciaciónEl banco financia el 60-70 %, no el 80: entrada real, cómo computa (o no) el alquiler futuro y el ratio del 35 % que decide tu sí o tu no.
FiscalidadDe 9.000 € cobrados, unos 690 € de impuestos — no "la mitad". La cascada del IRPF con la amortización del 3 % que casi todos olvidan.
RentabilidadEl semáforo de rentabilidad: bruta > 7 %, neta > 4 % y ROCE > 12 %. Fórmulas, un ejemplo con números y cuándo decir que no a un piso.
RiesgosEl titular contra el riesgo real: okupa vs impago, qué cambió la ley y por qué la mayoría sigue alquilando con cabeza.
ComparativaRentabilidad neta real, la hipoteca a tu favor y liquidez. Cuándo gana cada uno, sin trampas al solitario.
HerenciaCómo decidir qué hacer con un piso heredado, con la fiscalidad y los números encima de la mesa.
EmpezarLa entrada, los gastos y el colchón: cuánto efectivo necesitas de verdad y qué puedes comprar con 20.000-40.000 €.
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