Cómo calcular la rentabilidad real de un piso de alquiler (sin engañarte)
Respuesta corta: la rentabilidad de un piso de alquiler se calcula dividiendo el alquiler de un año entre la inversión total — es decir, precio de compra + un 10-12 % de gastos e impuestos + la reforma — y multiplicando por 100. Si la calculas solo sobre el precio, como hacen muchos anuncios, el número sale inflado. La diferencia no es un matiz: el mismo piso puede "dar" un 9 % sobre el precio y un 6,8 % de verdad.
Casi todos los anuncios, y bastantes artículos que encontrarás por ahí, calculan la rentabilidad con la fórmula que más favorece al vendedor. En este artículo te enseño la cuenta honesta — la que hago yo antes de tocar un piso — y te la demuestro con las cifras reales de mi primera compra, donde esta diferencia me la comí entera.
Lo esencial, en 4 puntos
- La fórmula honesta: renta anual ÷ inversión total × 100.
- Inversión total = precio + gastos de compra (10-12 %: impuestos, notaría, registro) + reforma y puesta a punto.
- El truco a evitar: calcular sobre el precio solo. Infla el resultado 1-2 puntos y te hace comprar pisos que no llegan.
- Umbral orientativo: por debajo del 7 % bruto sobre inversión total, un primer piso rara vez compensa (aquí tienes el semáforo completo con la neta y el resto de umbrales).
La fórmula, paso a paso
La rentabilidad bruta responde a una pregunta simple: ¿cuánto me devuelve cada año este piso por cada euro que he puesto? Para que la respuesta sea verdad, el denominador tiene que ser TODO lo que pones, no solo el precio de la escritura:
| Concepto | Qué es | Cuánto suele ser |
|---|---|---|
| Precio de compra | Lo que pactas con el vendedor | — |
| Impuestos y gastos de compra | ITP (impuesto de transmisiones, del 6 al 10 % según la comunidad), notaría, registro, gestoría | ≈ 10-12 % del precio |
| Reforma y puesta a punto | Lo que necesita el piso para poder alquilarse, incluido amueblar si toca | Depende del estado; casi nunca es cero |
| Colchón para sorpresas | Lo que no viste al comprar (créeme: existe) | Mínimo unos miles de euros |
Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) ÷ inversión total × 100. Esa es toda la fórmula. Lo difícil no es la cuenta: es la honestidad con el denominador.
El mismo piso, tres rentabilidades: mi caso real
En 2023 compré mi primer piso de alquiler en Zaragoza: 67.000 € de precio y 9.000 € de reforma presupuestada. Lo compré a distancia, sin visitarlo, delegando en una empresa que "te lo hace todo" — error del que hablo largo en la guía. Mira lo que le pasa a la rentabilidad del MISMO piso, con el MISMO alquiler (pongamos unos 500 € al mes, cifra redonda de la zona), según cómo hagas la cuenta:
| Cómo se calcula | La cuenta | Resultado |
|---|---|---|
| Como el anuncio (solo el precio) | 6.000 ÷ 67.000 | 9,0 % — parece un chollo |
| Honesta (+ ≈7.000 € de impuestos y gastos + 9.000 € de reforma) | 6.000 ÷ 83.000 | 7,2 % — aprueba justo |
| La realidad (+ 5.000 € de sorpresas: humedades y electricidad que nadie me contó) | 6.000 ÷ 88.000 | 6,8 % — ya no llega al umbral |
Dos puntos enteros de diferencia entre el número del anuncio y el real. Y ojo: los tres números describen el mismo piso. Si yo hubiera hecho la cuenta del anuncio, habría creído que compraba un 9 % — y habría pagado sin negociar. La cuenta honesta te dice otra cosa: que el margen era mucho más fino de lo que parecía, y que cada sorpresa de reforma se come rentabilidad que ya no recuperas. En inversión inmobiliaria el dinero se gana al comprar, y solo negocias bien el precio si tu número es el de verdad.
Y esto es solo la bruta: lo que viene después
La bruta sirve para descartar rápido y comparar pisos entre sí. Para decidir, falta un paso más: la rentabilidad neta, que resta los gastos que el piso tiene cada año aunque esté alquilado — IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y los meses que pueda estar vacío. Y si compras con hipoteca, el tercer número: cuánto rinde el dinero que pones de tu bolsillo. Los tres umbrales que uso (bruta > 7 %, neta > 4 % y más del 12 % para tu dinero) los tienes explicados en ¿Cuánto tiene que rentar un piso de alquiler en España?.
La distancia entre la bruta y la neta es justo donde se cae la mayoría de las promesas del sector. El caso más claro es el alquiler por habitaciones: sube la bruta tres puntos y medio, pero la neta solo medio punto — lo tienes con la cuenta entera en alquiler por habitaciones: la rentabilidad real detrás del «+50 %».
Los 3 autoengaños más comunes al hacer la cuenta
- Olvidar el ITP. Del 6 al 10 % del precio según tu comunidad autónoma. En un piso de 80.000 € son entre 4.800 y 8.000 € que existen, los mires o no. (Si aún estás sumando cuánto dinero necesitas en total, aquí tienes esa cuenta completa.)
- Poner el alquiler optimista. El de "un piso como este se alquilaría por…" del anuncio. Usa el alquiler prudente de pisos COMPARABLES ya alquilados en la zona, no el de los anuncios que llevan meses publicados sin inquilino.
- Reforma de cero euros. "Está para entrar a vivir" es una frase de vendedor, no un presupuesto. Casi ningún piso se alquila sin tocar nada; y lo que no viste en la visita, existe igual. Mi colchón de sorpresas fueron 5.000 € que no estaban en ningún papel.
Estos autoengaños con la cuenta son solo tres de una lista más larga. Si quieres la relación completa con el coste en euros de cada uno, la tienes en los 12 errores al comprar tu primer piso para alquilar.
Da el siguiente paso
Esto es la cuenta de servilleta. Si quieres el método completo — cómo buscar el piso, analizarlo sin fiarte del anuncio, financiarlo y esquivar los errores que a mí me costaron 5.000 € — paso a paso y con mi caso real al detalle, está en El Kit del Primer Piso (la guía paso a paso + la calculadora de rentabilidad + las herramientas).
Ver el kitPreguntas frecuentes
¿Se calcula sobre el precio del piso o sobre el coste total?
Sobre el coste total: precio + gastos de compra (10-12 %) + reforma. Calcularla solo sobre el precio es lo que hacen muchos anuncios para que salga más alta.
¿Qué incluye la inversión total?
Todo lo que sale de tu bolsillo hasta que el piso está listo para alquilar: precio, ITP (6-10 % según comunidad), notaría, registro, gestoría, reforma, amueblar si toca y un colchón para sorpresas.
¿Miro la bruta o la neta para decidir?
Las dos, por este orden: la bruta para descartar y comparar rápido; la neta — que resta IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y meses vacíos — para decidir.
¿Qué rentabilidad es buena en 2026?
Como criterio orientativo: bruta sobre inversión total por encima del 7 %, neta por encima del 4 % y más del 12 % para el dinero que pones de tu bolsillo si compras con hipoteca. El detalle de cada umbral está en el artículo del semáforo.
Fuentes: tramos de ITP por comunidad autónoma (agencias tributarias autonómicas); informes de rentabilidad de idealista; cifras del caso propio (Zaragoza, 2023). Datos a fecha de julio de 2026 — consulta siempre la cifra actualizada de tu zona. Contenido divulgativo y orientativo, no asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal. Para tu caso concreto, consulta a un profesional.